Comprar un inmueble mediante boleto de compraventa genera para las partes la obligación civil de otorgar la escritura pública traslativa de dominio. Cuando el vendedor se rehúsa a firmar, se encuentra inubicable o ha fallecido, el juicio de escrituración es la vía judicial expedita para que el juez civil firme la escritura en su reemplazo.
¿Cómo escriturar un terreno comprado con boleto de compraventa si el titular no firma?
Si el vendedor no concurre a firmar ante el escribano designado, se le intima mediante carta documento fehaciente bajo apercibimiento de demandar la escrituración judicial. Si persiste en el incumplimiento, el juez civil ordena la escrituración y suscribe el testimonio respectivo.
El Art. 1170 del Código Civil y Comercial otorga una tutela preferente al adquirente por boleto de compraventa de buena fe que haya abonado al menos el 25% del precio y cuente con posesión y fecha cierta, protegiéndolo incluso ante embargos trabados con posterioridad por acreedores del titular.
Condiciones de Oponibilidad del Boleto de Compraventa Inmobiliario
| Requisito del Boleto | Exigencia del Código Civil | Finalidad Práctica | Efecto ante Terceros |
|---|---|---|---|
| Buena Fe del Comprador | Desconocimiento de embargos o gravámenes | Protección de la inversión patrimonial | Prioridad frente a acreedores del vendedor |
| Pago del Precio (mínimo 25%) | Acreditación bancaria o recibos certificados | Exigibilidad de la obligación de escriturar | Oponibilidad en quiebras y concursos |
| Fecha Cierta | Certificación notarial o timbrado bancario | Prueba temporal indiscutible del contrato | Inoponibilidad de embargos posteriores |
| Posesión Ostensible | Entrega real y efectiva del inmueble | Interrupción permanente de prescripción | Protección de la posesión legítima |